[부동산 이슈현장] 용산 국제업무지구개발, 이게 아닌데...
재테크(Dr.Apt)/요일특집 2008/06/26 14:36
용산국제업무지구는 코레일의 철도창 부지와 서부이촌동 부지를 합쳐 총 56만6천8백㎡의 규모로 조성되는 복합단지다.
지구 내 높이 620m 150층이 넘는 랜드마크 타워를 비롯해 초대형 쇼핑몰과 호텔, 공원과 국제여객 물류터미널, 유람선 선착장, 백화점, 주상복합아파트 등이 들어설 계획이다.
이처럼 용산국제업무지구의 개발 청사진은 세계적 랜드마크 도시로 도약하기에 충분했다.
하지만 서울시와 코레일이 통합개발을 합의한지 10개월 지난 지금, 본격적으로 사업도 시작하기 전에 어려움에 봉착했다.
그렇다면 현재 국제업무지구 개발이 지지부진한 이유는 무엇일까? 특히 개발을 강하게 반대하고 있는 서부이촌동 주민들이 주장하는 것은 무엇일까?
■ 이슈1 - 서부이촌동 주민들 재산권 침해 주장
용산 서부이촌동을 대표하는 대림, 성원, 동원베네스트, 시범아파트에는 다음과 같은 문구가 적힌 현수막이 곳곳에 걸려 있다.
“서울시와 삼성이 우리집을 빼앗아 간대요”, “명품야욕 개발음모 서울시장 사퇴하라”, “통합개발 결사반대” 라는 내용이다.
이처럼 서부이촌동 주민들 모두가 하나같이 개발을 반대하고 있는 이유는 용산 국제업무지구 사업이 자신들의 재산권을 침해하고 있다고 주장하기 때문이다.
지난해 8월30일 서부이촌동과 용산철도창기지 통합개발 최종 확정 직후 주변 집값이 급등하자 서울시가 곧바로 투기 억제를 위해 이주대책 기준일을 발표함에 따라 서부이촌동 일대 부동산 거래는 사실상 중단됐다.
현지 B공인 관계자에 따르면 '시세는 보합세지만 "이주대책 기준일"공고 이후 매도∙매수세 모두 실종됐다'며 무섭게 올랐던 부동산 시장이 하루아침에 식어버렸다"라고 말했다.
시장 냉각의 가장 큰 원인은 다음과 같다. 이주대책 기준일 이후 서부이촌동 전입자에게는 국제업무지구 내에 주상복합 입주권을 줄 수 없으며, 기준일 이후 서부이촌동 집을 매입한 자라도 무주택자일 경우에만 주상복합 입주권이 주어지기 때문이다.
현지 중개업소에 따르면 "서부이촌동 거주자들은 대부분 영세민이기 때문에 입주권을 줘도 분담금을 치를 능력이 없다. 투자자들이 들어와 이들이 다른 지역으로 빠져나가게 해야 하는데 그러지 못하고 있다"라고 전했다.
결국 서부이촌동 주민들은 제도적으로 팔지도 못하고 그렇고 부담금 때문에 입주도 할 수 없는 진퇴양난의 상황이다 보니 사업이 지지부진 한 것이다.
■ 이슈 2 - 시행사와 개발 방식 놓고 첨예한 대립
또 다른 이유는 주민들이 개발 방식의 문제를 놓고 사업시행자와 의견차이를 보이고 있다.
주민들은 통합개발을 해야 한다면 입체환지방식을 주장하고 있지만 서울시와 드림허브프로젝트는 수용 쪽에 무게를 두고 있기 때문이다.
수용은 쉽게 말해 해당 사업지 내 주민이 소유한 주택∙토지 등을 감정평가한 금액으로 보상하고 모두 시행자가 사들이는 것이다. 이 경우 원주민에 대한 이주대책을 별도로 세워야 하는데 서울시는 그동안 해당 지역에 짓는 입주권을 제공해 왔다. 은평뉴타운이 대표적인 사례다.
환지는 이른바 토지를 맞바꾸는 것. 원주민들이 갖고 있던 땅 면적만큼을 개발사업을 완료한 뒤 사업지 내 땅으로 주는 것이다. 이때는 개발사업으로 땅의 가치가 오른 만큼 돌려받는 땅 크기는 늘거나 줄 수 있다. 원주민들은 자체적으로 조합을 만들고 이 땅에 아파트 등을 지어 살면 된다. 입체환지의 경우는 땅이 아닌 아파트와 교환하게 된다.
■ 수용이냐 입체환지냐 그것이 문제
서부이촌동 주민들은 수용대신 입체환지 방식을 강력하게 요구하고 있는 실정이다. 그 이유는 사업시행을 맡은 삼성물산-국민연금 컨소시엄이 자신들의 투자수익을 위해 원주민 보상 문제에 대해 적극적으로 나서지 않을 것으로 보이기 때문이다.
즉 쉽게 말해서 보상비는 감정평가 금액으로 책정되는데 감정평가 금액이라는 것이 대게 공시지가 가격보다 조금 높은 수준이어서 주민들은 손해를 봐야 한다는 말이다.
그러나 서울시는 입체환지로 도시개발사업을 진행한 전례가 없다며 난색을 표하고 있다. 이는 서울시 입장에서는 결국 사업을 일사천리로 진행할 수 있는 수용방식을 포기 할 수 없기 때문이다.
수용을 하면 모두 사업자 땅이 되기 때문에 사업 속도도 빠르고 마음대로 토지를 사용할 수 있지만 환지방식으로 사업을 진행할 경우 환지 동의서를 비롯해 구역지정, 개발계획 확정 때 일일이 주민 동의를 얻어야 해 사업이 장기화 될 가능이 높다.
이에 보상금이라는 막대한 돈이 들긴 하지만 사업자 측은 대게 환지 방식이 아닌 수용 방식으로 사업을 해 왔던 것이다.
■ 용산국제업무지구 개발 해법은 “대화”
현재 서부이촌동 모습은 통합 개발을 반대하는 주민들이 각 아파트마다 비상대책위원회를 구성해 조직으로 대처하고 있는 상황이다. 심지어 매주 토요일 저녁8시에 각 아파트 정문에 모여 통합개발을 반대하는 촛불행사를 열고 있다.
주민들이 이와 같은 행동을 보이는 이유는 서울시와 시행자인 드림허브프로젝트금융투자(주)가 일방적인 사업 태도를 보이고 있기 때문이다.
지난해 8월 서부이촌동이 용산 국제업무지구로 편입되는 것이 최종 확정되기까지 공청회 등과 같은 주민 설명회도 제대로 열리지 않았고, 편입된 이후인 9월에는 서울시가 이촌2동사무소에서 열린 설명회에서 이주대책기준을 전후로 보상기준이 달라진다는 브리핑 정도로 끝났다고 한다.
최근에는 용산역세권개발(주)이 서부이촌동 주민들을 대상으로 용산 역세권개발에 대한 설문조사를 주민의 의견을 수렴하지 않고 강행하고 있다는 판단에 주민 대부분이 설문조사 참여를 적극적으로 막고 있다.
통합개발을 반대하는 주민들의 가장 큰 요구조건은 주민공청회를 열어 주민여론을 수렴해 달라는 것이다.
시행자 측의 일방적인 사업진행이 아닌 모두가 만족할 수 있는 결과를 만들 수 있는 대화의 기회를 요구하고 있다.
용산 국제업무지구 통합개발이 발표 된지 10개월이 지난 현재 어떤 방식으로 사업을 진행 하던지 용산국제업무지구 개발사업은 쉽게 이뤄지지 않을 전망이다.
서울시가 수용이든 환지든 주민과 사업자 모두 만족할 수 있는 방안을 찾는데 주력하겠다고 말해 향후 용산 국제업무지구 개발사업이 원만하게 진행될지 여부가 주목된다.
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