청명공자's Sweet Memories

주택시장은 끝도 모를 침체가 계속되고 있습니다. 반면 IT시장에선 스마트 광풍이 불고 있습니다. 스마트 광풍이란 바로 아이폰으로 대변되는 스마트폰을 말합니다. 무선인터넷과 애플리케이션으로 무장한 스마트폰 인기는 앞날을 예측하기 힘든, 무서운 속도로 우리 주변을 파고들고 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 주택시장 침체기에서 묻지마 투자가 아닌, 스마트 투자는 어떤 것일까? 정리해봤습니다.

스마트 투자1: 선택의 기술

보유의 기술과 우선순위를 선정하는데 잠시 고민하다 스마트한 투자에서 가장 중요한 것으로 선택의 기술을 골랐습니다. 묻지마 투자로 투자해서 무조건 3년 이상 보유한다고 가치투자가 성공하는 것은 아니니까요.

지금과 같은 주택시장 침체기는 선택의 기술을 발휘하기 아주 좋은 환경이라고 합니다. 매수자 우위의 시장이니까요.

일부 언론에서 강남 재건축단지에 투자하는 시대는 끝났다고 하고 있지만 항상 말씀드리지만 주택시장에서 아직도 최고의 투자처는 강남 재건축단지입니다. 재건축단지 등 강남 집값이 올들어 하락하고 있는 것은 매수자가 가격이 추가 하락을 기다리며 매수를 일시유예하고 있는 반면 매도자는 급매물이라도 팔려고 하기 때문입니다. 여기에 부자들이 아직 재건축 투자에 나서지 않고 있기 때문입니다. 하지만 재건축 가격이 부자들이 생각하는 적정선까지 하락한다면 매수세는 조만간 다시 살아날 것입니다.

국내 주택시장에서 최대의 블루칩은 강남 재건축단지입니다. 신규 강남 입주아파트가 고갈되고 있는 상황에서 시장이 회복돼 재건축 사업성만 어느 정도 뒷받침해준다면 다시 한번 최고의 투자처가 될 것입니다.

스마트 투자2: 보유의 기술

보유의 기술은 하도 강조해서 부자노트 독자라면 너무 잘 알겠지요. 앞서 선택의 기술로 스마트 투자를 했다면 장기보유를 해야 합니다. 최소한 3년 이상 말입니다.

침체기가 장기화될 경우 3년 이상 보유한다는 것이, 특히 침체기가 끝날 때 까지 보유한다는 것이 어렵겠지요.

하지만 이럴수록 무작정 묻어두는 것이 아니라 가치투자의 빛이 발할 때까지 보유하겠다는 인내심이 중요합니다. 또한 조바심에 서둘러 팔지 않는 자제력도 필요합니다. 잘못된 선택(투자)이라는 것이 명명백백하지 않는 한 말입니다.

스마트 투자3: 매수타이밍의 기술

이번 주 미국에 연고가 있는 지인을 만났더니 뉴욕 등 주요 지역의 미국 집값은 2007년 금융위기 이후 30% 이상 빠진 상태이지만 2010년 들어 국지적으로 회복세를 보이고 있다고 합니다. 투자자들이 선별적으로 매수하고 있어 2011년에는 중산층까지 가세한다면 회복세가 본격화되지 않을 까 전망하더군요.

변하지 않는 매매타이밍의 기술은 침체기에는 매수를, 활황기에는 매도를 해야 한다는 것입니다. 따라서 수차례 강조했지만 지금과 같은 침체기에는 미래가치가 높은 부동산을 골라 3년 이상 장기 보유할 수 있는 힘을 키워 매수해야 할 타이밍입니다.

참고로 미국 경기 침체 및 회복을 공식 판단하는 전미경제조사국(NBER)에 따르면 미국 경기 침체기는 1945년 2차 세계대전이후 11번 있었으며 침체 지속기간은 평균 10개월이었다고 합니다. 다만 최근 경기 침체기는 2007년 12월 시작돼 2010년 5월까지 30개월 이상 지속되고 있습니다. 과거 최장 경기침체기는 1929년 8월 대공황 발생 이후 1933년 3월까지 43개월이었습니다.

국내 주택시장이 미국과 똑같이 움직이지는 않겠지만 미국 주택시장이 3년 가까이 긴 침체기를 벗어나 회복된다면, 견조한 경기 회복세를 보이는 한국의 주택시장도 이에 후행할 가능성이 높습니다.

스마트 투자4: 자산배분의 기술

요즘 많이 듣는 말 중에서 ‘부동산 비중을 줄이고 금융자산을 늘려라’ ‘부동산 침체기에 또는 은퇴에 대비해 현금성 안전자산을 늘려라’ 등이 있습니다. 주로 증권사나 은행 전문가들이 하는 말이지요. 이 말은 너무 당연히 맞게 들리지만 자산 투자로 부자가 되려는 사람에게는 아무 소용하는 헛구호 일뿐입니다. 이 말은 이미 불려놓은 자산을 지키고자 하는 부자에게나 맞는 얘기일 뿐입니다. 부자들은 자산을 최대한 유지하기 위해 자산을 배분하고 전자산을 선호할 수밖에 없겠지요.

하지만 대다수 부자가 아닌, 중산층 이하 보통 사람이 부동산 비중을 줄이고 금융자산을 늘려선 절대로 부자가 될 수 없습니다. 현재 수준을 유지하기조차 어려울 가능성이 높습니다.

몇 차례 말씀드렸지만 자산배분 또는 분산투자는 부자에게나 통할 수 있는 투자원칙입니다. 부자가 아닌 사람은 투자에 있어 선택과 집중을 해야 합니다. 즉 한 바구니에 계란을 모두 담아야 합니다. 그리고 그 바구니를 튼튼하게 해서 안전하게 보관할 수 있도록 집중해야 합니다. 그래야 부자가 될 수 있습니다.

최근 ‘강남불패’ 신화가 사라지고 있다는 기사들이 늘어나고 있습니다. 올 들어 강남집값 하락세가 계속되면서 다시 신문기사에서 ‘강남불패’라는 말이 자주 보이네요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2001년 이후 강남불패 흥망사(興亡史)를 다룬 신문기사를 통해 이에 대한 부동산 가치투자자의 자세를 다뤄봅니다.

‘강남불패’라는 용어는 국민의 정부 시절인 2001년 이후 정부의 잇단 대책에도 불구하고 강남 아파트값이 한때 1주일 새 1억원이 오를 정도로 폭등하면서 신문에서 만든 신조어로 알려지고있습니다.

신문으로 본 ‘강남불패’ 흥망사

신문기사 검색을 해보니 2001년 7월 세계일보의 ‘재건축 '묻지마' 투자 열풍, 강남 소형아파트 중심 투기바람’ 기사에서 처음으로 강남불패라는 용어가 나오더군요.

그러다 2002년부터 늘어나기 시작해 2003년 참여정부가 집권한 이후에도 강남 집값 급등세가 계속되면서 신문기사에서 ‘강남불패’ 노출이 급증했습니다.

결국 참여정부는 2003년 재건축 조합원 명의변경을 골자로 한 9.5대책을 내놓습니다. 또 정부는 급기야 토지공개념 재도입을 검토하기에 이르렀습니다.

이어 10.29대책을 통해 강남 집값을 타깃으로 한 담보인정비율(LTV) 하향조정, 1가구 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 시행 조기 도입 등을 발표했습니다. 이에 신문들은 강납 집값 거래가 끊기고 가격이 일시 하락하자 ‘강남불패’가 ‘강남완패’로 바뀌었다고 호들갑을 떨었습니다.

그러나 3개월이 지난 2004년 2월부터 재건축 아파트값이 다시 오르면서 ‘강남불패’가 재현될 우려가 있다고 보도하기 시작했습니다. 그러자 정부는 4월 강남 강동 송파 분당을 주택거래신고지역으로 지정해 집을 살 때 취득관련 세금을 실거래가를 기준으로 부담하게 했습니다.

이에 신문들은 역시나 강남불패가 무너지고 있다고 냄비성 기사들을 쏟아냈습니다. 그해 8월부터는 아예 강남불패가 와르르 무너지고 있다는 기사가 급증했습니다. 12월에는 2004년 한해를 마감하면서 2004년에 강남불패 신화는 완전히 깨졌다고 호언했습니다.

하지만 주택시장은 머지 않아 신문기사 예언과 정반대로 움직였습니다. 2005년 들어 강남 재건축단지는 폭등했고 판교신도시 분양 후폭풍으로 용인 평촌 등 경기 남부권까지 상승세가 확산됐습니다. 이에 언론은 ‘변함없는 강남불패’라고 몇 달전의 주장을 손바닥 뒤집듯이 뒤집었습니다.

정부는 결국 참여정부 ‘부동산대책의 완결판’이라는 2005년 8.31대책을 내놓았습니다. 1가구 2주택 양도세 중과, 종부세 가구별 합산과세 등입니다. 이에 신문은 8.31대책이 발표된지 한달만에 강남불패가 깨졌다고 했습니다. 하지만 역시 이번에도 기사와는 정반대로 3개월간의 반짝효과가 지나가고 강남 집값은 하락세를 멈췄습니다.

2007년에는 5월 강남 집값이 3개월 이상 연속 하락하자 이용섭 당시 건설교통부 장관은 “강남 불패신화가 끝났다.”고 단언했습니다. 9월 이후 강북 집값이 오름세인 반면 강남 집값이 하락하면서 신문들은 다시 강남불패 신화가 무너지고 있다는 기사를 내보냈습니다.

2008년에도 강남 집값 하락세가 계속되자 신문들은 강남 집값 거품이 본격적으로 빠지기 시작해 강남불패 신화도 저물고 있다고 했습니다. 12월에는 ‘집값 ‘강남불패’… 이젠 옛말, ‘불황에 강남불패 신화 사라지고 있다’ 제목의 기사까지 나왔습니다.

하지만 불과 1개월만인 2009년 1월 ‘“급매물 쏙”… 강남 부동산시장 꿈틀’이라는 기사가 나오기 시작했습니다. 6월에는 ‘‘부동산 불패신화’ 다시 꿈틀’, 9월에는 ‘강남 불패 ‘백약이 무효’’, 10월 ‘‘강남불패’ 언제까지…’ 제목의 기사가 나오더니 12월에는 “10여년 전 경제위기 때 겪은 학습효과로 강남 재건축 지역을 중심으로 1년만에 집값이 회복되면서 ‘강남 불패’를 다시 한번 확인했다.”고 결론을 내렸습니다.

하지만 2010년 들어 3월 이후 강남 집값 하락세가 본격화되자 신문들은 다시 ‘아파트, 더 이상 신화는 없다?’며 강남불패 신화가 막을 내리고 있다고 쓰고 있습니다.

가치투자자의 자세

신문 기사에 대한 올바른 시각을 제시해주는 책이 있어 내용 일부를 인용합니다. 책은 고영성의 ‘지금 당장 경제기사 공부하라‘입니다.

“기사는 사실을 기초로 할뿐, 사실만을 전달하지는 않는다.

사람들은 보통 기사가 사실을 기초로 쓰였다고 생각한다. 또 경제기사에 특히 많이 나오는 통계, 숫자, 그래프 등은 거짓말을 하지 못하며 체계적이고 정확한 사실을 뒷받침해 준다고 믿는다.

하지만 경제기사는 사실을 기초로 할 뿐, 사실만을 전달하지는 않는다. 통계, 숫자, 그래프 역시 전달하고자 하는 주제와 의도에 따라 얼마든지 다른 결과들을 만들어 낸다. 즉, 기사는 하나의 사실을 기반으로 서로 다른 뉘앙스를 나타낼 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 기사를 보는 비판적인 시각이 없다면 해당 기사를 읽는 것에 매몰되어 경제를 잘못 이해할 수 있다. 그래서 독자는 사실보다 기사의 ‘논리’를 파악해야 한다.”

이를 다시 적극적으로 해석하면 기사는 사실을 기초로 하지 않는 경우도 많으며, 설령 사실을 기초로 했더라도 과장된 기사는 더욱 흔합니다. 나아가 사실을 기초로 사실만을 전달했다고 하더라도 이게 미래를 정확히 예측하는 것과는 무관하다는 것입니다.

이어 ‘부자 아빠 가난한 아빠’의 저자인 로버트 기요사키의 글을 인용합니다.

“성공한 투자자들은 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래 건을 찾아 돌아다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다. 불경기일 때 부자가 될 기회가 온다. 이라크 전쟁이 발발하기 전 주식시장은 침체기였고 부동산은 거품상태였다. 많은 사람이 부동산에 투자하기 위해 현금을 마련했다. 뮤추얼펀드를 판매하던 브로커들은 재빨리 모기지론 브로커로 업종을 전환해 부동산을 팔았다.

그러나 2002년 주식시장이 침체되었을 때 나는 아내와 주식투자 비중을 높였다. 주식시장은 온통 나쁜 뉴스 천지였고 부동산시장은 좋은 뉴스만 나오고 있었기 때문이다. 성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고 활기차고 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 많이 들을수록 더 행복해진다.”

신문기사는 물론 로버트 기요사키와 같은 전문가도 나의 투자에 책임지지 않습니다.  ‘강남불패’ 가 흥하든 망하든 미래가치가 높은 부동산을 찾아 투자할 수 있는 힘, 즉 자신만의 투자원칙을 만들어 이 원칙에 따라 투자를 하는 게 중요합니다. 즉 가치투자자라면 장세에 휘둘리지 않고 역발상 투자를 할 수 있어야 합니다. 지금 바로 투자하라는 것이 아닙니다. 지금과 같은 침체기에 매수 타이밍이 올 경우 언제든지 투자할 수 있는 준비를 하라는 것입니다.

현대백화점(천호점), 이마트(천호점),

서울올림픽공원

이마트(목동점), 현대백화점(목동점),

행복한 세상, 이대 목동병원

재건축 추진 가시화
강남 접근성 우수

9호선 개통 호재

강동구의 시세를 주도하고 있는 둔촌지구(둔촌주공1~4단지)의 올해 매매변동률은 2.53%로 초강세를 보이고 있다.

작년 12월 말 조합설립인가를 받았으며, 한 해 동안 무려 매매변동률 31.93%라는 폭발적인 가격오름세를 기록한 바 있다.

2월 현재 3.3㎡당 매매가는 3천1백73만원으로 작년 1월(2천3백46만원)과 비교하면 3.3㎡당 8백27만원 상승한 가격이다.

둔촌지구의 신축 가구수는 약 9천가구가량이며, 오는 3~4월 시공사 선정이 이뤄질 예정이다.

신시가지는 올 들어 0.16% 오르면서 강보합세를 기록하고 있다. 현재 3.3㎡당 매매가는 2천7백46만원. 2006년 전고점과 비교하면 11.24% 떨어진 상태.

최근 급매물은 모두 소진된 상태로 정상 시세로 출현하는 매물이 단지마다 한두 개 정도 있는 상태다. 워낙 수요층이 두터워 매수문의가 꾸준히 이어지고 있으며, 가격만 맞으면 거래도 종종 성사되고 있는 모습이다.

전세가 상승은 가파른 모습이다. 올 들어 전세가는 0.35%, 11월 이후 겨울방학이사철에는 무려 6.46%나 올랐다. 연일 오름세를 기록하던 전세가는 2월 들어 학군 수요가 정리되면서 다소 진정되고 있다.

입지는 변하지 않는다

강동구 둔촌지구가 양천구 신시가지를 제치고 차기 강남을 노리는 ‘선두주자’가 될 수 있는 이유는 바로 입지이다. 입지는 변하지 않기 때문.

흔히 아파트 투자를 얘기할 때 빼놓지 않고 얘기하는 것이 바로 강남 접근성인데 둔촌지구는 지리적으로 강동구 중에서도 송파구와 가장 인접한 곳에 위치해 있다는 강점이 있다.

둔촌동에서 강남 중심부까지의 거리는 약 10km 정도로 목동·신정동에서의 거리인 15km와 비교해 매우 경쟁력이 높다.

그런 까닭에 둔촌지구가 위치한 강동구는 이미 많은 사람들이 이미 강남권으로 포함해 해석하고 있기도 하다.

반면 신시가지는 그 자체로서는 매력이 있는 곳이 될 수 있을지 모르지만 신시가지를 뒷받침해 줄 인접지역이 없다는 약점이 존재한다.

새 아파트 이후를 기대하라

반포주공2단지를 재건축한 서초구 반포동 래미안퍼스티지(2009년 7월 입주)의 경우 입주 이후 2월 현재까지 10.16%의 매매변동률을 기록 중이다. 기본적인 입지가 뛰어난 것도 있지만 대단지이자 새 아파트라는 장점이 부각되며 단숨에 서초구 랜드마크 아파트로 등극한 것.

둔촌지구도 이와 마찬가지로 향후 9천여 가구의 메머드급 아파트로 거듭나게 되면 그 가치는 상상을 넘어설 것으로 예상된다.

새 아파트 입주 전에 교통여건이 대폭 개선되는 점도 눈에 띄는 점이다. 9호선 오륜역과 서울보훈병원역이 2015년까지 둔촌지구 인근으로 들어설 예정이기 때문.

이렇게 되면 현재 강남까지 40분 이상 걸리는 시간을 절반가량으로 단축할 수 있을 것으로 보인다. 이 또한 강남까지 40분 이상 걸리는 신시가지와 차별되는 부분이다.

한편, 둔촌동 일대에는 목동만큼 학원가가 활성화 되어 있지는 않지만 강남, 잠실 등에서 셔틀버스를 단지까지 운행하고 있어 학원가 이용에 큰 불편은 없는 상태이다.

재건축은 아무나 하나

1985~1988년 입주한 신시가지가 재건축 연한 완화에 따른 수혜지역이라고는 하지만 재건축 연한 완화는 당분간 어려울 것으로 예상된다.

실제로 지난 8일 서울시의회는 서울시내 아파트의 재건축 허용연한을 최장 40년 이상에서 30년 이상으로 단축하는 조례안을 심의했지만 본의회에는 상정되지 못했다. 서울시 측에서도 집값 급등에 따른 부담감으로 이를 반대하고 있는 상황.

따라서 신시가지는 현행 서울시 조례에 따라 2013~2019년에나 재건축 추진이 가능해진다.

교육여건이나 편의시설 면에서 신시가지가 우수한 점은 인정하지 않을 수 없지만 신시가지가 이름 그대로 ‘新시가지’가 되기에는 시간이 너무 많이 남았다고 볼 수 있다.

이미 안전진단, 조합설립인가를 받고 시공사선정을 앞둔 둔촌지구와는 비교할 수 없는 정도의 차이인 셈이다.

이를 반영하듯 둔촌지구의 3.3㎡당 매매가는 작년 4월에 신시가지의 3.3㎡당 매매가를 넘어선 상황이며 격차는 앞으로 더욱 벌어질 전망이다.

따라서 차기 강남으로 포함될 수 있는 1순위 지역은 기본적인 입지가 뛰어나고 9호선 개발호재, 1만가구 가까운 대단지로 거듭날 예정인 둔촌주공이 더욱 적합하다고 판단된다.

부촌이미지 그것이 강점이다!

신시가지는 총 17개 단지, 2만5천7백여 가구로 1985년~1988년 4년에 걸쳐 입주를 완료했다. 입주 당시 항공사 파일럿을 비롯해 서울 서남부에 생활권을 둔 전문직 종사자들이 몰리면서 서남부 부촌으로 자리 잡았다.

입주 당시에는 신시가지를 제외하고는 인근에 대규모 주거지역이 없고, 이를 대체할 만한 지역도 없는 상황에서 우수한 주거환경과 학군을 배경으로 시세상승을 주도해왔다.

또 그동안 단점으로 지적됐던 강남 접근성도 서울지하철 9호선이 개통되면서 말끔히 해결됐다. 9호선 신목동역까지 이용할 수 있고, 이마트(목동점), 현대백화점(목동점), 행복한 세상, 이대 목동병원 등 편의시설역시 풍부해 실거주에 있어 강남 어느 지역도 부럽지 않다.

때문에 서울 서남부권의 상류층이 진입할 만한 곳으로는 신시가지단지를 생각할 수밖에 없고, 지역의 부촌은 물론 랜드마크 역할도 톡톡히 해내고 있다.

현재까지도 자금력이 있는 실수요자들이 주요 수요층이다 보니 DTI 규제 등 정부의 강력한 규제에도 강동구 둔촌지구와는 비교하기 어려울 만큼 버티는 힘이 강하다.

방학이사철 전세가 상승률 강남 보다 높아

신시가지의 강점 중 가장 우선이 우수한 학군이다. 2006년도 서울시 교육청자료에 따르면 서울시 특목고 진학률이 가장 높은 중학교 상위 5위가 모두 신시가지 내 중학교였을 정도다.

특히 국제고를 비롯한 특수고 진학률이 높은 신목중, 월촌중 배정이 가능한 신시가지1~4단지 선호도가 높다. 초등학교 고학년을 둔 학부모들의 이주수요는 전세가는 물론 매매가 상승하는 요인이 되고 있다.

학원가까지 우수한 것은 대한민국 모두가 아는 것, 신시가지 일대 보습학원이 1백7개로 강남 대치동 학원가(11백5개)와 함께 양대 학원가로 자리 잡고 있다.

때문에 영등포구, 구로구 등 서울 서남부 전 지역 학생들이 목동 학원가를 이용하고 있을 정도다. 그만큼 학군 수요가 많다는 애기. 이로 인해 방학이사철 동안에는 강남구(5.45%)보다 높은 전세상승률을 기록하기도 했다.

오늘날 강남이 이같이 성장할 수 있었던 이유로 학군수요가 지대한 영향을 미쳤을 것을 고려한다면 비슷한 수요층을 형성하고 있는 신시가지만이 차기 강남을 노릴 수 있는 것이다.

재건축 연한 단축 최대 수혜지

신시가지가 차기 강남으로 떠오를 수 있는 가장 큰 이유는 재건축 진행이 가능하다는 것이다. 재건축 연한 단축 방안은 작년 이후 꾸준히 논의되고 있다. 최근 국회에서 보류됐지만 앞으로도 꾸준히 논의가 될 전망이다.

이 방안이 추진된다면 1985년부터 입주를 시작한 신시가지단지는 직접적인 수혜를 기대할 수 있다.

강남이 현재와 같이 높은 시세를 형성하고 있는 이유 중 하나가 재건축 단지들이 대거 포진돼 있기 때문이다.

재건축 단지 세세는 현재의 가치 뿐 아니라 차후 재건축 완료 후의 미래 가치까지 담고 있어 일반 아파트에 비해 상대적으로 높은 시세를 형성하고 있다.

신시가지 단지들이 재건축이 진행된다면 비슷한 양상이 나타날 것으로 예상된다. 강남 재건축이 완료하고 나면 서울에서 실제로 재건축을 진행할 만한 단지가 전무한 상황.

이미 재건축이 진행되고 있는 둔촌지구와는 달리 재건축 기대감이 높은 신시가지 본격적으로 사업이 진행된다면 차기 강남 자리를 꿰찰 수 있을 것으로 기대된다.